Расходы застройщиков на банки выросли на 102% за два года

Аналитический центр «Движение.ру» опросил 52 крупных девелопера и выяснил, что траты на банковские услуги за два года увеличились вдвое. Каждый второй проект может столкнуться с нехваткой финансирования для достройки.

Медианный рост 64%, средний — 102%

Исследование охватило компании из списка 150 крупнейших застройщиков жилья по объёмам строительства. Рассматривались объекты, которые планируется ввести в 2026–2027 годах. Выяснилось, что вознаграждение банкам растёт заметно быстрее других статей затрат.

Для сравнения: строительно-монтажные работы подорожали на 18% по медиане и на 20% в среднем, а коммерческие расходы — на 20% и 34% соответственно. Таким образом, банковские издержки обгоняют и стройку, и операционные траты.

Доля выручки, уходящая банкам

Почти четверть опрошенных — 22% — отдают кредитным организациям 20% выручки и более. Ещё 37% застройщиков тратят на банковские услуги свыше 15%.

реальные цифры сильно превысили ожидания девелоперов. На старте почти половина компаний рассчитывала уложиться в 5% (медиана плана — 5,2%), но по факту у 52% участников доля перевалила за 10%.

Рентабельность под вопросом

Респонденты оценили медианную рентабельность своих проектов в 10,3%. Однако аналитики подчёркивают: это расчётный показатель, а не фактический. Он будет достигнут только при условии, что все квартиры в домах, вводимых в 2026–2027 годах, продадутся по плановым ценам и в запланированном темпе.

Эксперты сомневаются в таком сценарии из-за большого объёма предложения, обновлённой программы семейной ипотеки и общей экономической ситуации. Вероятность того, что заложенные цены и темпы продаж подтвердятся, они называют низкой.

Риски срыва сроков

Самая болезненная проблема, по словам застройщиков, — нехватка денег на достройку. У 59% проектов есть риск нарушения сроков из-за недостаточного кредитного лимита. Ещё 55% объектов изначально стартовали с лимитами, которых заведомо не хватало.

У 43% проектов уже возникли сложности с получением дополнительного финансирования. Аналитики описывают типичную схему: банк на входе выдаёт кредит, которого не хватает, обещая позже увеличить лимит. Когда застройщик возвращается за деньгами, условия оказываются значительно жёстче. Отказаться нельзя — эскроу-счета привязаны к кредитору, а механизма перевода в другой банк нет.

Дополнительные поборы

Помимо основного долга, банки предлагают ряд платных услуг, от которых сложно отказаться. Организация сделки и выход на кредитный комитет стоят до 2% от суммы финансирования. За резервирование берут до 0,35%, за невыбранную часть кредита — до 0,7%.

Часто банки настаивают на покупке продуктов своей экосистемы: обучение, страховка для сотрудников, заказные исследования. Такие допуслуги обходятся в 0,5–1,5% от кредитного лимита.

• Медианный рост расходов на банки — 64%, средний — 102%.
• 22% девелоперов отдают банкам 20% выручки и больше.
• У 59% проектов есть риск срыва сроков из-за нехватки кредитных лимитов.
• Дополнительные услуги банков стоят от 0,5% до 2% от суммы финансирования.

Мнение эксперта

Основатель форума «Движение» Илья Пискулин считает, что отношения застройщиков и банков пора корректировать. «Баланс нарушен. Если учитывать объекты с вводом не только в этом и следующем году, но и с более поздними сроками ввода, то услуги банков обходятся покупателю квартиры уже более чем в 20% цены. То, что было создано для снижения рисков, начало их создавать. В какой-то степени сейчас застройщик уже перестает быть самостоятельным финансовым субъектом», — заявил он.

Источник: НСП: строительство и недвижимость