Ипотека дороже ключевой ставки: почему кредиты не дешевеют

Ключевая ставка замерла на 14%, но рыночная ипотека с лета подорожала до 18,7–18,8%. Эксперты объясняют: дело не только в ЦБ, а в стоимости денег для банков и рисковой надбавке.

Ставка не равна процентам по кредиту

Многие заёмщики напрасно ждут, что вслед за ключевой ставкой автоматически подешевеет ипотека. На деле банки формируют цену кредита из трёх слагаемых: стоимости привлечённых средств, надбавки за риск и собственной маржи. Об этом говорит профессор РАНХиГС Алексей Войлуков: «Ставка ипотеки — не производная от ключевой, а сумма стоимости денег для банка, рисковой надбавки и маржи».

Главный источник финансирования ипотеки — депозиты. За последнее время вклады подорожали на 0,5 п.п., что тянет вверх и кредитные ставки. Исторически ипотека превышает ключевую на 4–5 п.п. Если в 2027 году ключевая опустится до 12,5–13,5%, рыночные кредиты, по расчётам Войлукова, будут стоить 16–17%.

Зарубежный опыт подтверждает: даже при стабильной или снижающейся ключевой ставке ипотека дешевеет неохотно. В США 30-летний кредит в октябре подорожал до 7,49% — максимума почти за три года. В Германии 10-летняя ипотека стоит 3,5–4%, но платежи по кредиту в 350 тыс. евро выросли примерно на тысячу евро в год.

Льготы становятся адресными

С июля 2026 года банки сократили выдачу рискованным заёмщикам: на новостройках доля таких кредитов упала с 7% до 5%, на вторичном рынке — с 20% до 15%. С апреля доходы проверяют через ФНС и СФР, а неподтверждённые суммы дисконтируют на 10%. Сложнее всего приходится людям с серой зарплатой.

Льготные программы сохранились, но круг получателей сузился. Многодетные семьи могут взять ипотеку под 2–6% в регионах и 4–8% в столицах при лимитах до 10 и 18 млн рублей. Покупатели частных домов — под 6%. При этом заёмщики с белым доходом, долговой нагрузкой до 50% и взносом от 30% в эти лимиты не попадают — по оценке ЦБ, на них приходится 89% новых кредитов.

Главный экономист «Альфа-банка» Наталия Орлова считает, что сокращение льготных программ влияет на ипотеку сильнее, чем ключевая ставка и банковские надбавки. Аналитик видит в этом плюс: раньше жильё покупали ради вложений, теперь растёт доля рыночной ипотеки, и рост цен замедлится.

Сколько стоит квартира за 8 млн

Эксперт Ирина Павлова из BM Group development приводит типовой расчёт. Квартира за 8 млн рублей, первоначальный взнос 30% — кредит 5,6 млн. При рыночной ставке 18,7% и сроке 15 лет ежемесячный платёж составит 93 тыс. рублей, переплата — 11,14 млн, а общая сумма — 19,14 млн, то есть в 2,4 раза больше цены квартиры.

Если взнос снизить до 20,1%, платёж вырастет до 106,2 тыс. рублей, а переплата — до 12,72 млн. Для обслуживания такого кредита нужен доход свыше 212 тыс. рублей в месяц. Льготная ставка 8% даёт платёж 53,5 тыс. и переплату 4,03 млн, а 6% — 47,3 тыс. и 2,91 млн. Экономия по сравнению с рыночной ипотекой превышает 8,2 млн рублей.

Сокращение срока тоже помогает. На 20-летнем кредите платёж составляет 89,5 тыс. против 93 тыс. на 15-летнем, а экономия достигает 4,73 млн. Для квартиры за 12 млн увеличение взноса с 20% до 30% срезает переплату на 5,6 млн, а досрочные платежи по 200 тыс. в год уменьшают её с 44,5 до 17,4 млн и сокращают срок примерно до 14 лет.

Рассрочка и аренда как альтернатива

Без банков тоже покупают. Весной 2026 года рассрочка от застройщиков заняла 36% сделок с новостройками Москвы и Петербурга против 15% в IV квартале 2025-го. Доля ипотечных сделок за тот же период упала с 75% до 51%. В бизнес- и премиум-классе рассрочка достигает 40–50%.

Однако бесплатной рассрочка не бывает: надбавка к цене составляет 5–15%. Для квартиры за 12 млн это дополнительные 0,6–1,8 млн рублей. Такой вариант выгоден, если остаток долга гарантированно закроют за 1–2 года.

Другой путь — аренда с накоплением. В Москве съём жилья обходится в 60,2 тыс. рублей в месяц против ипотечного платежа 69,2 тыс. Семья, которая платит за аренду вместо ипотеки и откладывает разницу под 10% годовых, через 10 лет накопит около 22 млн против 10 млн у заёмщика — при условии роста цен на жильё на 5% в год.

• Ключевая ставка — 14%, рыночная ипотека — 18,7–18,8%.
• Льготная ипотека для многодетных: 2–6% в регионах, 4–8% в столицах.
• Квартира за 8 млн при рыночной ставке обойдётся в 19,14 млн за 15 лет.
• Рассрочка занимает 36% сделок с новостройками Москвы и Петербурга.
• Аренда в Москве — 60,2 тыс. рублей в месяц против платежа 69,2 тыс.

Ирина Павлова предупреждает: гарантий, что накопления обгонят рост цен, нет. Для семей с детьми, подпадающих под льготные программы, ипотека под 6% всё же выгоднее.

Источник: АиФ